Checkliste Wohnungskauf

Wichtige Unterlagen für den Wohnungskauf

  • Grundrisse und Aufteilungspläne. Falls vorhanden, sollten die Aufteilungspläne vorliegen, um zu sehen, was alles der Wohnung zugeordnet wurde und was nicht. Die Aufteilungspläne waren Grundlage für die Teilung des Grundstücks. Meistens erhält man nur einen Ausschnitt aus diesen Plänen, welche i.d.R. bei dem damaligen Notar, welcher die Aufteilung vorgenommen hat, vorliegen. Auch die Hausverwaltung müsste die Pläne haben. Zumindest einen Grundriss, besser einen Ausschnitt aus den Aufteilungsplänen. Diesen benötigt der Interessent auch für seine Finanzierung.
  • Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung. Die Teilungserklärung war Grundlage für die Aufteilung des Grundstücks in z.B. Eigentumswohnungen, Teileigentum etc. Damit wurde die Grundlage zum Einzelerwerb solcher Einheiten geschaffen.
Die Gemeinschaftsordnung (nicht zu verwechseln mit der Hausordnung) ist das „Grundgesetz" der Gemeinschaft in die der Interessent sich einkaufen wird. Diese Urkunde hängt meistens Teilungserklärung an. Mit dem Kauf verpflichtet der Käufer sich und erklärt, alle darin enthaltenen Regelungen zu akzeptieren. Der Notar liest diese Urkunde nicht vor. Der Käufer sollte diese Regelungen also gelesen und auch verstanden haben.
  • Grundbuchauszug - Wohnungsgrundbuch / Teileigentumsgrundbuch. Der Grundbuchauszug beschreibt u. a. die Flurnummer, die Grundstücksgröße, die Eigentumsverhältnisse, die Sondereigentums Nr. (Wohnungsnummer), sowie Lasten und Beschränkungen, was alles dem Sondereigentum oder Teileigentum (z.B. Tiefgarage) zugeordnet ist und viele Angaben mehr. Bei Eigentumswohnungen gibt es ein Wohnungsgrundbuch und ein Teileigentumsgrundbuch, wenn z.B. eine Tiefgarage, Garage oder anderes zugeordnet ist.
  • Protokolle aus den Eigentümerversammlungen. Die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlungen sollten zur Einsicht vorliegen. Darin kann man erkennen, wie die Gemeinschaft miteinander umgeht (zwischen den Zeilen), was gerade an Problemen besteht und welche Instandhaltungsmaßnahmen gerade diskutiert oder beschlossen wurden oder schlimmer, nicht beschlossen wurden obwohl dringender Handlungsbedarf wäre.

  • Letzte Betriebskostenabrechnung. In der Betriebskostenabrechnung sind die zukünftigen Kosten des Eigentümers aufgeführt. Für den Käufer sind die Angaben zur Bildung der Instandhaltungsrückstellungen, sowie der derzeitige Rücklagenstand sehr wichtig. Nach einer Besichtigung mit Mängel- und Zustandsbeschreibung kann man daraus erkennen, ob diese Ansparungen ausreichen, um die zukünftig anstehenden Maßnahmen zu finanzieren.

  • Amtlicher Lageplan / Katasterplan. Der Lageplan zeigt die Grenzen des Grundstücks, sowie die Flurnummern. Diese sind im Abgleich mit eventuell vorhandenen Dienstbarkeiten im Grundbuch, sowie mit eventuellen Regelungen in der Teilungserklärung wichtig. Die finanzierende Bank des Käufers benötigt ebenfalls diesen Lageplan.
  • Wohnflächenberechnung.
  • Energieausweis. Verbrauchsausweis (legt Nutzungsverhalten zugrunde) ab 5 Wohneinheiten (groß) oder/und Bauantrag nach dem 01.11.1977 (jung). Ausnahmen: Modernisiert gemäß WärmeschutzV von 1977. Diese werden erfüllt durch die Modernisierung von mindestens 3 wesentlichen Bauteilen: 1. Dämmung der obersten Geschoßdecke / Außenwand / Kellerdecke / Kellerwand / Dach. 2. Modernisierung der Fenster. 3. Modernisierung der Heizungsanlage. Sonst Bedarfsausweis. Aufwändiger in der Erstellung, unabhängig vom Nutzerverhalten, daher höhere Aussagekraft.
  • Hausordnung. z.B. Tierhaltung
  • Hausgeld. Aktuelle Abrechnungen.
  • WEG-Verwalter. Kontaktdaten